广安市人大常委会执法检查组关于检查《四川省物业管理条例》实施情况的报告
发布时间：2013-12-23作者：来源：本站原创点击：
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根据市人大常委会2013年监督工作计划，
一、本次执法检查工作开展情况
物业管理作为城市发展的一个重要组成部分，事关新型城镇化的进程和质量，事关广大业主群众的切身利益，事关城镇居民生活与工作的安全、舒适、文明、和谐。执法检查组高度重视，精心组织，深入检查，务求实效。
广泛收集意见建议。检查前，执法检查组在广安日报、邓小平故里·广安人大网发布公告，向社会公开执法检查事项和执法检查组联系方式，征求公众对条例实施的意见和建议。检查中，深入实地走访群众1000多人次，召开座谈会10余次，现场发放调查问卷850份，走访调查对象涉及业主、居民群众、业主委员会成员、物业服务从业人员、政府工作人员、社区干部等各方代表，保证调查的广泛性。
市县人大联动检查。常委会领导全部参加并分别带队，市人大各专委会、常委会各办事机构均派员参与，并邀请了来自社区、农村等方面的55名市人大代表参加。市县两级人大常委会联动检查，各区市县人大常委会分别组成执法检查组，随同市人大常委会检查组参与本行政区域内的执法检查活动。检查中，综合运用实地查看、走访群众、问卷询问、召开座谈会等多种方式，专题听取市政府实施条例情况的汇报，执法检查组成员就有关问题提出询问，召开工作会，听取市发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、住建、卫生、城管、房管以及工商、质监、电力、爱众等14个部门和公用事业单位贯彻执行条例工作责任报告，并当场进行满意度测评。
深入一线掌握实情。执法检查组严格按照中省市改进工作作风的有关规定，没有预设检查线路，没有要求政府部门陪同，没有接受迎送，分3个大组6个小组，深入广安主城区、6个区市县及部分乡镇街道，对条例实施情况进行了随机检查。实地察看了53个社区、72个住宅小区、8个散居楼院以及48家物业服务企业，对条例学习宣传、基层组织和相关部门对贯彻条例的指导和监管、物业管理服务企业的经营概况和问题、物业管理的覆盖面、前期物业管理的招投标、专项维修资金的管理和使用、公共区域公用设施的管理等八个方面情况进行了重点检查。
二、我市贯彻实施《四川省物业管理条例》的基本情况
（一）物业管理工作成效。
设施设备和相关场地维修、养护、管理方面。我市居民住宅小区内的水电气、路灯照明等基础设施设备基本健全，能保证群众日常生活需求。一些新建住宅小区设施设备较为齐全，有线电视、电梯等专业经营设施的进入，提高了业主生活质量。多数物业管理区域业主能按照规定缴存专项维修资金，日常的维修、养护、管理较好。普遍未缴存专项维修资金的老旧住宅区，也有部分通过业主协商集资进行房屋及配套设施的维护养护。
环境卫生方面。随着我市创建全国文明城市、国家卫生城市工作的推进和城乡环境综合整治活动的开展，城市基础设施不断改善，广大市民环境卫生意识普遍提高，居民住宅小区环境卫生得到明显改观。检查发现区内环境普遍较好，绿化好、保洁好，垃圾回收、处理及时，除“四害”工作经常开展，业主群众对物业管理区域环境卫生普遍感到满意。
维护秩序方面。我市居民住宅区域秩序维护整体较好，治安安全管理制度机制基本形成，物防技防设施逐步建立，小区防范能力有所增强，有效遏制了治安案件高发的势头；建设装修较为有序，业主擅自改变建筑结构、违章搭建等问题得到有效控制；多数业主识大体、顾大局，文明秩序不断好转，邻里关系和睦，纠纷反映较少；物业管理机制运转秩序正在逐步规范，业主自治作用开始发挥。
（二）相关工作开展情况。
学习宣传条例方面。一是行政主管部门邀请物业管理专家分批对行政主管部门、物业服务从业人员进行了业务培训。二是通过在居民住宅区办专栏、挂横幅，设置宣传点，张贴宣传画报，发放宣传资料，接受市民咨询等形式普及条例内容。三是利用广安日报、广安电视台、广安公共信息网等媒体平台宣传条例。四是借助日常服务、纠纷调解等时机，开展物业管理知识的宣传教育和引导。从调查情况看，群众对条例的总体知晓率为68％。
职能部门、基层组织履职情况。住建、城管等行政主管部门按照职责分工，依法加大对物业服务行业的监管力度，加强制度建设，严格物业服务企业资质审批，完善企业信用档案体系建设，强化物业管理人员持证上岗管理工作，建立物业纠纷调处机制，努力推动物管行业的健康发展。新建住宅小区的规划、建设等重要环节的依法监管有所加强。发改、公安、民政等相关职能部门按照各自责任在行政和监管方面做了很多工作。街道办事处、社区等基层组织积极引导辖区内住宅小区成立业主委员会，促进业主自治管理，积极联系相关单位协调处理物业管理中出现的问题，物业管理服务水平有所提升。
前期物业管理方面。行政主管部门根据规定把前期物业服务合同作为建设单位申请房屋预售许可或现房销售的必备要件。
物业管理体制机制建立方面。行政主管部门与街道、社区依法指导各小区召开业主大会，目前全市已经成立了157个业主委员会。具备物业服务企业管理条件的住宅小区，由物业服务企业实行专业化管理；基础设施不配套、不具备物业服务企业管理条件的住宅楼区，由社区组织开展以治安、保洁为主要内容的简易物业管理；对已建成入住的保障性住房小区，按照建设“美好家园”的标准，正逐步推进专业化物业管理服务。
物业服务方面。政府及行政主管部门加强对物业服务企业的培育、指导和监管，物业服务的覆盖面逐步扩大。截至2012年底，全市有资质的物业服务企业共118家（其中，一级资质1家，二级资质3家，三级资质79家，暂定三级资质35家），从业人员3500余人，管理各类物业项目150多个。服务对象从单一的新建住宅小区发展到办公楼，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务的配套服务。为加强行业自律，推动行业发展，今年5月成立了广安市物业管理协会，吸纳会员单位46个。
公共服务方面。水、电、气等公用事业单位一方面组织业务部门学习宣传条例，另一方面通过加快户表改造，主城区水电气分户计量分别达到98.5%、95.2%、98.5%，不断规范小区水电气管网的建设，及时处理用户对水电气的投诉和反映，消除安全隐患。
政府投入情况。市财政将城管、住建等主管部门对街道社区考核经费120万元（含物业管理考核）纳入城管部门年初切块经费预算，并严格考核兑现。市政府通过文明城市、卫生城市创建活动，加快城市基础设施建设，通过建设改造一定规模的社区绿地、健身设施、路灯、消防及市政便民设施等，一大批老住宅区“旧貌换新颜”。
三、检查发现的差距和问题
当前，我市城镇化水平不高，城市基础设施还不完善，物业管理工作起步较晚，行业发展较为滞后，物业管理工作距离条例要求和群众期盼还有不小的差距。
（一）条例学习宣传的广度和深度还不够。一些职能部门、公用事业单位、物业服务企业对条例的重视不够，学习不深入，对法规条文领会不透，对物业管理的理解有偏差，对自身的职能职责认识不足。物业管理法规宣传不够广泛，成型小区群众宣传较好，老旧住宅区、散居楼院、保障房居民知晓率不高。宣传手段单一，宣传实效不好。检查发现，不少业主、物业服务企业从业人员、街道社区工作人员只知道有这样一个条例，但对条例的具体内容不甚了解，全文看过条例的仅占36%，居民群众对责权利的认识不充分，参与管理、配合管理和自治管理的主动性不强。
（二）基层自治组织建设有待加强。一是业主委员会成立率还较低。据初步统计，目前我市成形住宅小区共780个，仅20%的小区建立了业主委员会，按法规规定的程序产生的更少。二是业主委员会依法运行困难。行政主管部门、基层组织对居民业主自治的组织指导不够，业主参与物业管理的意识不强，业主大会参加人数很难过半，合理的决议无法表决生效。一些业主委员会成员素质不高，履职行为存在偏差，工作开展不够规范。三是老旧住宅区、散居楼院、保障房住宅区缺乏依法组建业主自治组织的思考和指导，全市几乎所有老旧住宅区、散居楼院、保障房住宅区都没有建立业主委员会，基本没有物业服务企业开展物业服务，主要依靠街道、社区或者居民的简单物业服务管理。
（三）物业服务市场还不成熟。一是专业物业服务覆盖率低。
目前，全市成形住宅小区共780个（市本级248个），引进物业服务企业进行管理的仅200个（市本级112个），专业物业服务市场覆盖率仅为25.64%（市本级为45.16%）。二是物业服务企业小、弱、散突出。我市的物业服务企业规模小、资质低、效益差，市场化程度不高，有效竞争不足。118家物业服务企业中，一、二级资质的企业只有4家。同时，118家物业服务企业管理各类物业项目只有150多个，平均1家企业管理1.27个物业项目。三是物业服务收费缺乏指导。现在广安执行的物业服务收费市场指导价为2003年制定，与当前的法制规定和市场行情极不相符，无法分类指导不同层次的物业服务收费行为。四是前期物业招投标落实不到位。我市住宅项目普遍存在“谁开发，谁管理”的情况，多数住宅小区前期物管没有通过公开招投标，而是采取协议方式选聘物业服务企业。广安主城区今年办理的商品房预售许可共20件，没有一件实施前期物业招投标。五是物业服务不规范。物业服务企业聘用人员普遍未取得物业管理上岗证，截至2012年底，全市仅有31人取得了《物业管理师资格证书》，从业人员整体素质不高，服务水平参差不齐，业主与服务企业的矛盾时有发生。
（四）职能部门履行法定责任不到位。一是相关部门对法规实施中的职责缺乏应有认识，有的职能部门（单位）的专项责任报告显得较为勉强和敷衍。二是职能划分不明晰。目前广安主城区物业服务行政管理权已由市住房城乡规划建设局移交到市城管执法局，但行政处罚权、前期物业管理及承接查验职能未移交，审批权与管理权、管理权与惩罚权分离，不利于物业管理健康发展。三是职能部门协调配合不好。政府牵头及各部门有效配合的体制和机制还不够完善，职能部门之间的职责没有明确界定，配套设施未按规定同步建设，普遍缺乏物业管理用房和业主委员会活动用房、绿化不达标等问题没有得到有效解决，部门之间相互推诿的现象时有发生。四是街道、社区的属地管理职能落实不好。不少街道、社区居委会没有依法担负起基层组织的组织、指导、协调职能，基层组织与业主委员会、物业服务企业三者之间相互促进、相互监督、共建和谐小区的机制尚未有效形成。五是物业管理工作联席会议制度没有建立，物业纠纷处置不够及时有效。2012年7月以来，据市公安局统计，住宅小区及楼幢共发生纠纷112起，治安案件216件；据市中级法院统计，涉及物业各类纠纷共646件进入了诉讼程序，其中16件已依据四川省物业管理条例判决处理。
（五）群众反映的一些突出问题亟待解决。一是专项维修资
金收缴标准不统一、申请难、使用难。截至2013年10月底，全市共归集专项维修资金1.63亿元（其中市本级0.7亿元），涉及住宅小区共180个（其中市本级70个）、户数6万余户（其中市本级2.12万户），而支取专项维修资金仅148万元（其中市本级93万元）、26个小区（其中市本级12个）。二是安置房和一些小区“两证”办理难问题突出。尽管这不属于条例调整范围，但普遍反映强烈，存在不稳定因素。三是开发商未严格按规范要求配套相应的共用建筑和公共设施，或将物业服务用房、业主委员会议事活动用房等配套设施挪作经营使用或出售，引发业主的不满。四是小区居民公用设施水、电费按商业用电标准收取，物业服务企业和居民反映不合理。如小区内电梯、二次供水、路灯的用电是为业主提供服务的，目前都是按照商业用电用水的价格收取费用。五是停车位、绿化、监控等配套设施在规划上缺乏超前意识，造成公共停车位不足、绿化品质较低、垃圾归贮设备少等诸多后遗症。六是老旧住宅区、散居楼院、保障房物业管理缺失严重。规划落后、配套设施不全以及零散不成规模等先天不足的问题，难以划清物业管理与城市管理、社区管理与单位管理的责任，是物业管理中一个薄弱环节。
四、工作建议
物业管理水平有多高，人居环境质量就有多高，业主群众的幸福指数就有多高，社会和谐稳定程度就有多高。物业管理工作是一项复杂的系统工程，它是基层民主自治制度的基础和平台，是社会治理的基础和平台，做好物业管理工作，解决好群众反映强烈的问题就是贯彻党的群众路线教育实践活动的具体实践。政府及相关职能部门、公用事业单位、基层组织必须深刻认识实施好条例的重要意义，高度重视物业管理工作，认真履行工作职责，切实做好物业管理工作。
（一）大力加强条例的学习宣传。一是要加大宣传力度。用群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，如发放条例单行本、明白纸、设置宣传橱窗等形式，提高条例的普及度、知晓率，增强居民的法制意识和责权意识。二是要强化培训力度。加强对职能部门、公用事业单位、街道、社区干部的培训，提高依法担责、履职行政、解决问题的能力；加强对物业服务从业人员的培训，使其遵纪守法规范管理，提升服务质量；加强对业主委员会的指导和培训，使他们基本素质有保证，明确自身的责权，切实依法维护业主的权益。总之，通过学习宣传，努力形成学法用法的常态，为规范物业管理行业、提高物业管理水平、维护业主和物业服务企业的合法权益营造良好的法治环境。
（二）加强物业管理组织建设。一是积极主动指导业主大会召开。充分发挥街道、社区的作用，加强对业主大会、业主委员会组建和选举工作的组织指导，做到条件成熟一个，建立一个。二是增强业主自我管理意识和能力。积极探索将业主委员会纳入社区居委会、居民小组的自治民主管理体系，纳入社会综合治理网格化管理体系，组建一支高素质、有信誉、依法行使职责的业主委员会队伍。三是推动老旧住宅区、散居楼院、保障房住宅区业主自治组织建立。通过街道、社区的指导，依靠基层组织发动群众，做好思想工作，确保楼院自主管理工作深入开展。
（三）引导培育物业服务市场。一是引导规范物业服务企业，把好入口关。全面引入“优胜劣汰”的市场竞争机制，鼓励引进和培育一批品牌好、实力强、资质高、服务好的物业服务企业。二是实行物业管理前移，将前期物业管理作为商品房预售许可的前置条件，严格执行前期物业管理招投标规定。三是建立健全物业服务企业行业自律制度，检查、考核、年审、奖惩等制度，完善企业信誉档案管理，依法及时对有违法违规行为的物业服务企业进行处理，提高物业服务质量。
（四）着力督促职能部门履职尽责。一是督促行政主管部门提高认识，明确职责，加强行政监管。尽快理顺相关部门物业管理与行政处罚、前期物业管理、承接查验等职能职责，增强监督管理力度。二是完善物业管理协调机制。建立健全物业管理工作联席会议制度，落实相关部门责任，形成各司其职、相互配合、横向到边、纵向到底的工作格局。三是充分发挥基层组织作用。落实乡镇、街道、社区居委会在物业管理中的职责和义务。四是建立物业管理考核奖惩制度。对政府职能部门、公用事业单位、基层组织明确责任，量化考核，严格奖惩，保证条例实施落到实处。
（五）切实解决群众反映强烈的突出问题。一是修订完善专项维修资金管理制度，坚持以人为本原则，减少行政审批程序，方便群众支取、使用维修资金，解决公共公用设施维修的后顾之忧。二是政府及相关职能部门要严格执行相关规定，建立健全对开发商的严格监管制度，确保业主及时办理住房“两证”；对已建成小区质保期内的房屋质量、设施设备等问题，要依法监督开发商限期整改。三是严格项目规划、建设过程、预售许可、竣工验收、交付使用等关口。完善水、电、气、闭路、网络等基础设施，严格按条例规定规划建设物业管理用房、业主委员会用房等服务设施，杜绝新建小区“带病”交付使用。四是尽快协调公用事业单位严格按照条例和《国家发改委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》(〔2013〕973号文件)规定，落实城乡居民住宅小区公用附属设施用电执行居民生活用电价格(城乡居民家庭住宅小区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等)。五是积极探索对老旧住宅区、散居楼院、保障房物业管理的长效机制。通过具体分析，因地制宜，总体规划，分类指导，有序推进相关硬件设施改造，促进老旧小区、散居楼院和保障房物业管理工作提档升级，促进城镇物业管理工作整体上台阶。